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農(nóng)村宅基地上的自建房，必須從集體土地轉(zhuǎn)為國有土地才能辦理過戶。
農(nóng)村的宅基地只能在同村的村民之間轉(zhuǎn)讓，那么宅基地上的自建房能否轉(zhuǎn)賣他人？2012年1月，沙溪鎮(zhèn)象角村的阮先生和中興村的李氏兄弟簽訂了購房合同，但在交了20萬定金后發(fā)現(xiàn)李先生的房屋是宅基地自建房而無法過戶，雙方隨后對簿公堂。這場歷時兩年多的糾紛在近日有了最終結(jié)果。市中級法院終審認定購房合同無效，李氏兄弟應(yīng)退還20萬定金。
■事件回放
買下宅基地房卻遭遇過戶難
2012年1月4日，沙溪鎮(zhèn)象角村的阮先生經(jīng)他人介紹，看中了中興村的李氏兄弟一棟自建房。李氏兄弟的房屋使用的是集體土地，在獲村里批準作為宅基地后，他們在20多年前把房子建了起來。
阮先生和李氏兄弟雙方約定房屋交易總價63.8萬元。合同簽訂當(dāng)日，阮先生支付給李先生20萬元定金。次日，李先生將房屋集體土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證原件各一份交給阮先生辦理過戶之用。阮先生隨后向國土部門咨詢得知，李先生的房屋要過戶，必須先把集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)。
阮先生因此一直沒能辦理過戶手續(xù)，因此要求李先生返還定金20萬元。雙方因協(xié)商未果對簿公堂。阮先生要求對方返還20萬元定金和相應(yīng)利息。
■對簿公堂
爭議合同是否有效買賣雙方各執(zhí)一詞
李先生稱，他們賣給阮先生的房屋是經(jīng)過村里批準自建的住宅用房，而且已經(jīng)居住了20多年。兄弟倆依法取得了房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書，房子是他們的合法財產(chǎn)。阮先生簽下合同購買房屋，錯過了在2012年3月底前可以辦理過戶的時間。按照合同約定，阮先生的行為構(gòu)成了違約。因此，他們不但可以解除合同，20萬定金也無需退還給阮先生。
阮先生辯稱，農(nóng)村的宅基地只能在同村的村民之間轉(zhuǎn)讓，李先生明知這筆買賣違反了相關(guān)規(guī)定。此外，雙方曾口頭約定，李先生先將宅基地轉(zhuǎn)為國有土地，雙方再簽訂正式的買賣合同。這套房子屬于李先生兄弟所有，只有他們才能將涉案土地轉(zhuǎn)為國有土地。因此，雙方的合同是無效的，李先生應(yīng)當(dāng)將20萬元定金退還。
■法院判決
合同違反法律規(guī)定屬無效賣家應(yīng)退還定金
市第一法院認為，李氏兄弟的自建房，所占用范圍內(nèi)的土地是依法審批拔用的宅基地，屬于依法不得轉(zhuǎn)讓與該集體以外的自然人、法人或其他組織的集體所有的土地。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)和房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓，李先生的房屋占用范圍內(nèi)的土地是屬于依法不可轉(zhuǎn)讓的土地。法院認為，在雙方?jīng)]有明確涉案房屋土地是轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)，或如何辦理國有土地使用權(quán)后才過戶的情況下，還是簽訂了房屋買賣合同，這一合同違反了法律規(guī)定屬于無效合同。法院一審判決李先生退還20萬定金給阮先生。阮先生索賠利息的請求沒有得到法院支持。
李先生不服一審判決提起上訴，近日市中級法院駁回上訴，維持原判。
■法律課堂
農(nóng)村宅基地自建房為何不能賣給外村人？
市中級法院承辦法官表示，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?BR> 農(nóng)村宅基地上的自建房，為何必須從集體土地轉(zhuǎn)為國有土地才能辦理過戶？宅基地自建房為啥不能賣給外村人？
記者了解到，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有是與集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質(zhì)和社會保障的功能。宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟組織成員，農(nóng)民獲得宅基地使用權(quán)后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。而且一戶只能擁有一處自建房。
宅基地的福利性質(zhì)體現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。農(nóng)村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護了農(nóng)村生活的穩(wěn)定。因此，宅基地使用權(quán)只是基于集體經(jīng)濟組織成員資格而享有的一項福利性權(quán)利，只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)。
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