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業(yè)主大會被判違規(guī)收費調(diào)整公告撤銷
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| 2015-06-04 來源：中山日報 2015-06-04 第 7444 期 A8版 【收藏本文】 |
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4月2日，本報刊發(fā)《物業(yè)費漲價業(yè)主緣何狀告業(yè)委會》報道，坦洲鎮(zhèn)匯翠山莊業(yè)主狀告召開的決定物業(yè)費和停車費漲價的業(yè)主大會違規(guī)，請求法院判決此次無效，所做的關(guān)于物業(yè)費和停車費調(diào)整的公告應(yīng)予撤銷。6月2日，業(yè)主方收到市第一人民法院的一審判決書，支持了業(yè)主的訴求。
■案情回放：物業(yè)費調(diào)整公告引非議
法院審理查明的事實是：2014年10月10日，匯翠山莊業(yè)委會召開會議，決定于同年11月6日至11月16日召開匯翠山莊第六次業(yè)主大會，會議的議題是表決匯翠山莊調(diào)整物業(yè)費及室外停車費議案。召開的形式為書面征求意見。
2014年10月20日，匯翠山莊業(yè)委會作出召開第六次業(yè)主大會的公告，向業(yè)主公告了上述內(nèi)容。期間，匯翠山莊業(yè)委會委托物業(yè)公司通過上門派發(fā)表決票及設(shè)置投票箱的方式收集業(yè)主的表決票。2014年11月17日，匯翠山莊業(yè)委會對收集到的業(yè)主表決票進行計票。三天后的11月20日，業(yè)委會公告了計票結(jié)果：匯翠山莊總建筑面積433438.76平方米，總戶數(shù)4599戶；發(fā)出表決票3809張，收回表決票2991張。同意物業(yè)管理費調(diào)整的表決票占總戶數(shù)的56.4%，同意物業(yè)管理費調(diào)整的表決票建筑面積為240068.94平方米，占總建筑面積的55.3%。同意室外車位費調(diào)整的表決票占總戶數(shù)的43.3%，同意室外車位費調(diào)整的表決票建筑面積為182137.65平方米，占總建筑面積的42%。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，本次業(yè)主大會同意物業(yè)管理費調(diào)整意見的業(yè)主達到總戶數(shù)及總建筑面積過半，獲得通過；同意室外車位費調(diào)整意見的業(yè)主未達到總戶數(shù)及總建筑面積過半，未獲得通過。
2014年12月26日，匯翠山莊業(yè)委會和匯翠山莊物業(yè)管理公司簽訂補充協(xié)議，約定自2015年1月1日起，變更物業(yè)管理費收費標準。
匯翠山莊5名業(yè)主認為業(yè)主大會的決議損害其權(quán)利，依法向法院提起訴訟。
■判決：業(yè)主大會存在程序問題且違法
法院認為，匯翠山莊業(yè)委會主任李柳廣在向業(yè)主陳述時說，匯翠山莊召開第六次業(yè)主大會的公告是于2014年11月2日張貼出去，派發(fā)的表決票共2950張。雖然業(yè)委會稱此系李柳廣的口誤，但此說法不足以推翻李柳廣的陳述。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十四條第一款規(guī)定：“召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主?！北敬螛I(yè)主大會于2014年11月6日召開，未能按照規(guī)定提前15日通知業(yè)主。
2014年11月20日公布的發(fā)出表決票3809張，收回表決票2991張，也與李柳廣陳述的派發(fā)2950張表決票不符。
此外，匯翠山莊業(yè)委會在庭審時承認，他們無法確認回收的表決票都是業(yè)主本人填寫，可能有他人代簽。根據(jù)匯翠山莊業(yè)委會的議事規(guī)則，可以無需授權(quán)委托書，拿回來的有簽字的表決票就視為代表業(yè)主本人意愿。
但是，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第二十一條：“業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。”第二十三條：“業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當妥善保管，以備查詢?！眳R翠山莊業(yè)委會在派發(fā)表決票時未能核查業(yè)主身份，沒有收取授權(quán)委托書，更不能妥善保管授權(quán)委托書，導(dǎo)致無法核查回收的表決票的真?zhèn)巍＿@影響了該次業(yè)主大會的公正性。
法院據(jù)此認定，匯翠山莊第六次業(yè)主大會召開過程存在程序問題，違反法律規(guī)定，應(yīng)視為無效。該次業(yè)主大會作出的關(guān)于物業(yè)費和室外停車費調(diào)整意見表決票開票統(tǒng)計結(jié)果公告也應(yīng)予以撤銷。
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