|
|
|
法院悉心調(diào)解開發(fā)商全額返還購房首付款
|
|
| 2012-10-26 來源：中國法院網(wǎng) 【收藏本文】 |
|
|
一購房人購買自己的第三套房時，在付了首付款之后恰逢國家房貸政策的調(diào)整，無法辦理按揭貸款。在多次要求開發(fā)商解除購房合同退還首付款被拒后，購房人一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，請求法院判決解除購房合同，退還首付款。10月25日，這起房屋買賣合同糾紛案件經(jīng)江蘇省南通市崇川區(qū)人民法院調(diào)解，被告恒盛寶豐（南通）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱寶豐置業(yè)）同意解除購房合同并退還原告孫先生首付款39萬元。
2010年9月初，孫先生與寶豐置業(yè)簽訂了一份商品房買賣合同，由孫先生出資119萬元購買該公司開發(fā)的一套住房。合同簽訂當天，孫先生支付了39萬余元首付款，余款約定通過按揭貸款的方式進行支付。同年9月29日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
在隨后辦理貸款過程中，因?qū)O先生所購住房為其第三套住房而無法獲得銀行貸款。為此，孫先生多次向開發(fā)商提出解除合同并退還首付款的要求，但均遭到拒絕。無奈之下，孫先生一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭。
法庭上，開發(fā)商辯稱，雖然因政策原因?qū)е潞贤男杏龅秸系K，但并非無法履行，雙方應(yīng)當根據(jù)政策相應(yīng)調(diào)整合同條款，合同應(yīng)當繼續(xù)履行。如果購房人提出解除合同，即構(gòu)成違約行為，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。
法院經(jīng)審理認為，原告孫先生的家庭住房套數(shù)已達兩套，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，涉案房屋屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。因新政導致合同成立后，客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風險的重大變化是原告在簽訂合同時無法預(yù)見的，此時如果要求原告繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！币虼?，原告請求法院解除合同并退還首付款的要求于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。
經(jīng)承辦法官耐心的釋法說理、積極引導，原、被告雙方都同意調(diào)解，最終達成了上述調(diào)解協(xié)議，雙方握手言和。
（顧建兵 徐振宇）
■法官說法■
解除合同并退還首付款符合公平原則
顧建兵 郁 華
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
“本案國家政策的調(diào)整即為無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，如果因為政策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例、在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強制購房人單方承擔政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而賣房人利益不受實質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平?！睋?jù)該案承辦法官張正輝介紹，《全國民事審判工作會議紀要》中明確提出：“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收到的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人的確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款，對其請求可予支持?！北景钢?，原告的家庭住房套數(shù)已達兩套，因此再次購房是此次政策規(guī)定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍，因此法院對原告的訴訟請求應(yīng)予以支持。
“近年來，國家陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，房產(chǎn)新政的一個重要目的是遏止房價過快上漲。本案因國家調(diào)控政策等影響下導致合同不能繼續(xù)履行，法院調(diào)解或判決解除購房合同都更能體現(xiàn)當事人的權(quán)益平衡，真正實現(xiàn)法律效果與社會效果的統(tǒng)一?！睆堈x介紹說。
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
 最新圖文 |
|
| |
最新要聞
|
|
|
|
|
當前位置：
粵公網(wǎng)安備 44200002443385號