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炒賣墓地本屬違規(guī) 買家仍然告贏賣家

2012-03-29 來源：外網(wǎng)綜合　　【收藏本文】

　　　2006年
　　法官稱，公墓買賣不同于一般的房地產(chǎn)買賣，經(jīng)營性公墓雖為盈利行業(yè)，但也具有“公益性”，基于此，禁止，廣州市民林一寧（化名）與Ａ公司的職員何強（化名）簽訂一份價值14.6萬元的墓地投資合作協(xié)議。協(xié)議約定，墓地投資3年后可獲得保底利潤30%。然而3年后，這項承諾并沒有兌現(xiàn)。而在2010年1月，A公司又致函林一寧，稱為答謝他的支持，自該函件簽署之日起，將按規(guī)定每年付13%的紅利給他。但A公司之后也沒有履行相應的承諾。
　　隨后，林一寧一怒之下向南沙區(qū)法院分別起訴了A公司和何強本人，并追索相關的投資本金及利潤。經(jīng)審理，南沙區(qū)法院支持了林一寧的訴訟請求。隨后，何強不服，以“禁止炒買炒賣墓地”為依據(jù)向廣州中院上訴“合同無效、無需履責”。
　　近日，廣州中院二審判決駁回上訴。既然是違規(guī)協(xié)議，為何有此一判呢？經(jīng)辦法官指出，若法院判令協(xié)議無效，實際助長了墓地經(jīng)營者的不誠信行為，這將導致極大地危害交易安全和誘導誠信危機的惡果。
　　在炒賣墓地、靈位現(xiàn)象呈增多之勢的當下，這起因炒買炒賣墓地而起的糾紛尤其令人關注。
　　訴訟起因：保底收益沒有實現(xiàn)
　　廣州市A公司是一家以骨灰、骨殖墓穴安葬及銷售殯葬用品為經(jīng)營范圍的企業(yè)。2006年7月，市民林一寧準備花14.6萬元向A公司購買一塊墓地位。同年8月1日，林一寧與A公司的何強簽訂《合作協(xié)議》，約定由其購買投資廣州南沙一塊墓地，價格為14.6萬元。協(xié)議還約定，何強愿確保林一寧投資3年獲保底利潤30%，即4.38萬元，售出時超出利潤的部分，雙方各50%。
　　當時，《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《廣東省殯葬管理辦法》、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部關于進一步加強公墓管理意見的通知》等管理文件都對炒買炒賣公墓作了禁止或限制性規(guī)定。
　　然而，3年后“保底利潤30%”的承諾并沒有兌現(xiàn)，隨后在2010年1月5日，A公司致函林一寧，稱為答謝他的支持，自該函件簽署之日起，將按規(guī)定每年付13%的紅利給他。但A公司之后也沒有履行相應的承諾。
　　買家：告了經(jīng)手人和公司
　　2010年8月5日，林一寧向法院起訴，請求解除之前與何強簽訂的《合作協(xié)議》及自己與A公司之間的墓地購買合同，要求A公司和何強共同返還本金14.6萬元及利息，并賠償損失5萬余元。2010年12月31日，南沙區(qū)法院認定，何強與林一寧簽訂《合作協(xié)議》時的承諾并不屬于職務行為，因此《合作協(xié)議》所形成的法律關系與林一寧、A公司之間的墓地買賣合同關系是不同的法律關系，同時，判決A公司解除與林一寧之間的合同并退還14.6萬元。
　　2011年2月14日，林一寧依2010年1月A公司致其的函件，向法院另案起訴，請求判令A公司依承諾按每年13%的標準，向其支付自2009年8月1日至2011年2月14日間的利潤。同年3月，南沙區(qū)法院支持了該訴訟請求。
　　另外，林一寧以“直到2009年7月28日，何強沒有兌現(xiàn)三年保底利潤4.38萬元的承諾”為由，將何強訴至法院，請求判令其支付自2006年8月1日起至2011年2月14日止的合作利潤。
　　賣家：不如判我協(xié)議無效
　　法庭上，何強主張，《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《廣東省殯葬管理辦法》及《國務院辦公廳轉發(fā)民政部關于進一步加強公墓管理意見的通知》等都禁止炒買炒賣墓地，因此請求法院判《合作協(xié)議》無效。
　　法院審理認為，《廣州市殯葬管理規(guī)定》、《廣東省殯葬管理辦法》、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部關于進一步加強公墓管理意見的通知》這些依據(jù)既非法律，也非行政法規(guī)，《民政部關于進一步加強公墓管理的緊急通知》連規(guī)章的效力都不夠。鑒于墓地買賣合同系當事雙方自愿簽訂，依合同法及相關司法解釋的規(guī)定，認定合同是否有效的依據(jù)是法律和行政法規(guī)，而不是地方法規(guī)和政府規(guī)章，因此該《合作協(xié)議》有效。
　　法院還認為，依《合作協(xié)議》的約定，何強負有確保林一寧獲得每三年30%利潤的義務。因此，林一寧請求判令何強以14.6萬元為基數(shù)，按每三年30%的標準，向其計付2006年8月1日至2009年7月31日的利潤有依據(jù)，應予支持。另一方面，《合作協(xié)議》并沒有約定墓地每三年30%的利潤直接來源于何強，而南沙區(qū)法院此前已判令A公司支付林一寧自2009年8月1日起至2011年2月14日止的利潤，其再次請求支付該時段的利潤沒有依據(jù)。
　　經(jīng)審理，南沙區(qū)法院判決：何強支付林一寧自2006年8月1日起至2009年7月31日止的利潤4.38萬元。判后，何強不服并上訴。廣州中院二審判決駁回上訴，維持原判。
　　　　　違規(guī)協(xié)議為何有效？
　　法官：不能主張不誠信之風
　　經(jīng)辦法官指出，本案中，《合作協(xié)議》是否有效是爭議的焦點。合同中，“超過30%的部分兩人平分”的規(guī)定體現(xiàn)了何強的預期利益，不能因為訂立合同后情況發(fā)生了變化而否定合同的內(nèi)容，況且合同是何強提供的，作為從事公墓經(jīng)營的A公司及其工作人員不可能不知道規(guī)定所帶來的后果，因此，何強應對其行為承擔不利的法律后果。
　　因而，確認合同有效進而使墓地經(jīng)營者承擔炒賣墓地的不利法律后果，有利于杜絕炒賣墓地行為。反之，若法院判令合同無效，實際助長了墓地經(jīng)營者的不誠信行為，讓其因不誠信而獲取巨大的不當利益，讓守約人蒙受經(jīng)濟損失，這將導致極大的危害交易安全和誘導誠信危機的惡果。
　　公墓買賣不同于一般房地產(chǎn)買賣
　　該案的經(jīng)辦法官表示，根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃設施用地標準》規(guī)定，殯葬用地屬于“市政公用設施用地”，而“市政公用設施用地”屬于城市用地。由此，公墓可視為房地產(chǎn)中的市政公用設施用地，可將其列入房地產(chǎn)范疇。炒買炒賣是公墓管理的一項規(guī)定?！?/SPAN>廣州市殯葬管理規(guī)定》、《國務院辦公廳轉發(fā)民政部關于進一步加強公墓管理意見的通知》及《民政部關于進一步加強公墓管理的緊急通知》都明確：“公墓不得預售、傳銷和炒買炒賣，購買者不得私自轉讓、買賣”等。董柳

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