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呂女士去年看中了五桂山鎮(zhèn)一處商品房，她通過中介公司與業(yè)主簽訂了三方合同，貸款成功后卻遭賣家違約反悔不賣了。呂女士心有不甘，起訴到法院要求賣家劉先生夫婦繼續(xù)和她履行合同。記者7月12日獲悉，由于雙方合同約定買方不得逼使賣方履行合同，呂女士終審被法院駁回了訴求。
■簽了合同辦好了貸款，業(yè)主的房子卻不賣了
2016年3月7日，呂女士看中了劉先生夫婦在五桂山的一處167平方米的房產(chǎn)，雙方一起與中介公司簽訂銷售合同，約定成交價為80萬元，定金3萬元。當(dāng)天，呂女士爽快地付了3萬元定金，隨后就向銀行申請貸款。
半個月后，呂女士接到銀行通知稱貸款已經(jīng)審批通過，審批表顯示房價是110萬，首付款40萬，銀行同意給呂女士貸款70萬元。此后，呂女士聯(lián)系中介公司要求劉先生夫婦配合收取首期款、辦理過戶手續(xù)，但劉先生夫婦一直拖延。
在發(fā)函委托律師催告無果后，呂女士無奈于2016年5月30日起訴到法院。法院查明，劉先生夫婦的這套房子在去年4月向另一銀行辦理了抵押登記，向銀行抵押了47.6萬元用于資金周轉(zhuǎn)。一審訴訟中，法院根據(jù)呂女士的申請查封了該套房屋。
法庭上，劉先生承認(rèn)曾向呂女士提供了房產(chǎn)證復(fù)印件、劉先生夫婦的身份證復(fù)印件及買賣合同等資料。而曹女士稱她對丈夫劉先生賣房一事完全不知情。而且，他們稱呂女士向銀行提供了虛假資料辦理貸款，雙方的貸款并不是110萬元。
■買家起訴欲繼續(xù)完成交易，終審被法院駁回
劉先生賣房究竟有沒有征得妻子曹女士同意？市中院認(rèn)為，雖然三方合同上曹女士的名字是劉先生代簽的，但中介人員提供的短信顯示，劉先生多次表示要和妻子商量過戶具體時間，而且曹女士在收到法院傳票后就委托律師應(yīng)訴了，一審期間也并沒有就丈夫賣房提出抗辯。法院綜合各因素認(rèn)定，賣房是劉先生夫婦倆的共同意思。
那夫婦倆的行為是否構(gòu)成違約？如果違約，呂女士能否要求劉先生和曹女士繼續(xù)履行合同？法院認(rèn)為，劉先生夫婦在收到呂女士的催告函后沒有提供收款賬戶也沒有約定收取首期款的時間，而且事后還將房子抵押給了銀行，兩人的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但是，雙方簽訂的合同約定，一方違約時，另一方只能適用定金條款要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，不得要求違約方強制履行。近日，市中院終審駁回了呂女士的訴訟請求。該判決目前已生效。
以案說法
條款有異議應(yīng)在簽約前及時提出
由于呂女士和劉先生夫婦簽訂的合同中對違約條款作出了 “不得強制履行”的約定，因此呂女士的訴求被駁回。如果買賣一方認(rèn)為條款不公平，該如何處理？市中院終審認(rèn)為，涉案合同的文本系由中介公司提供，買賣雙方都是個人，屬于平等經(jīng)濟地位的合同主體，雙方當(dāng)事人對于合同條款的確定均有平等的協(xié)商權(quán)，如果呂女士對合同條款有異議，她既可與對方協(xié)商對合同條款進(jìn)行修訂，也可以放棄簽訂該合同。
不過，雖然要求繼續(xù)履行合同的訴求被法院駁回了，根據(jù)雙方“如賣方未能履行合同的條款以至合同不能順利完成，則賣方須返還雙倍定金予以買方”的規(guī)定，呂女士可以另行起訴，向賣方索要雙倍定金。
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