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“感謝法院對(duì)我市住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管工作的關(guān)注與指導(dǎo)。我局高度重視貴院提出的司法建議，及時(shí)組織專題研究，并結(jié)合工作實(shí)際，積極推進(jìn)相關(guān)問(wèn)題的治理與改進(jìn)?！?/span> 12月12日，中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱“市住建局”）向中山市中級(jí)人民法院（下稱“市中級(jí)法院”）發(fā)來(lái)復(fù)函，就強(qiáng)化住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管的改進(jìn)舉措作出詳細(xì)回應(yīng)，字里行間是對(duì)司法建議精準(zhǔn)性、實(shí)效性的認(rèn)可。 
（圖源中山發(fā)布） 住宅小區(qū)公共收益，關(guān)乎業(yè)主“錢袋子”，更連著基層治理“神經(jīng)末梢”。今年7月14日至15日，中央城市工作會(huì)議時(shí)隔十年再次召開，明確提出“轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入”；10月20日至23日召開的黨的二十屆四中全會(huì)，進(jìn)一步提出“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”。政策導(dǎo)向之下，破解物業(yè)糾紛難題成為民生保障的重要課題。 隨著中山城市化進(jìn)程加快，業(yè)主與物業(yè)公司間的糾紛同比增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近三年，中山兩級(jí)法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件22245件，在民商事案件中案由數(shù)量位居第二，占比超10%。其中，小區(qū)公共收益“賬目不透明、歸屬難界定”等問(wèn)題尤為突出，成為影響群眾安居、制約基層治理的“堵點(diǎn)”。 
今年以來(lái)，市中級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)牛慶利法官在審理兩起業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司返還公共收益的案件時(shí)，敏銳察覺到行業(yè)監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)。審理中發(fā)現(xiàn)，兩案涉物業(yè)公司均為夫妻股東設(shè)立，提供服務(wù)期間未按規(guī)定開設(shè)公共收益獨(dú)立賬戶，停車位等業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益，竟通過(guò)股東私人微信賬號(hào)收取。這些資金未建立獨(dú)立賬簿，還存在提現(xiàn)消費(fèi)、手機(jī)充值、大額轉(zhuǎn)賬等混同使用情況。 “公司財(cái)產(chǎn)與股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)邊界不清，即便啟動(dòng)鑒定評(píng)估，也難以精準(zhǔn)核算公共收益數(shù)額?！迸c利坦言，這種情況不僅讓法院陷入“酌定數(shù)額”的被動(dòng)，更直接侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。《民法典》第二百八十二條明確規(guī)定，小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有，但在業(yè)主自治能力尚待提升的現(xiàn)實(shí)下，如何將法律規(guī)定與政策精神轉(zhuǎn)化為有效監(jiān)管措施，成為亟待破解的民生考題。 基于對(duì)近年同類案件的系統(tǒng)梳理和法律法規(guī)的深入研判，市中級(jí)人民法院于今年10月向市住建局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管的司法建議書》，直指監(jiān)管漏洞。 
●市中級(jí)人民法院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管的司法建議書》 司法建議書精準(zhǔn)提出三項(xiàng)核心舉措：一是強(qiáng)化賬戶監(jiān)管，督促物業(yè)公司按規(guī)定開立公共收益獨(dú)立賬戶，定期向業(yè)主公示收支明細(xì)，從源頭保障業(yè)主知情權(quán)；二是深化法治引導(dǎo)，通過(guò)典型案例普法、專項(xiàng)法律咨詢等方式，推動(dòng)物業(yè)公司健全財(cái)務(wù)制度，樹立規(guī)范經(jīng)營(yíng)理念；三是暢通維權(quán)渠道，整合熱線、官網(wǎng)等投訴平臺(tái)，建立快速響應(yīng)機(jī)制，對(duì)違規(guī)行為依法追責(zé)。 “每條建議都直擊要害！”收到司法建議后，市住建局迅速行動(dòng)，將司法建議轉(zhuǎn)化為治理實(shí)效。 強(qiáng)化監(jiān)管方面 該局先后印發(fā)《關(guān)于做好住宅小區(qū)公共收益管理的通知》《中山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)公開工作指引》，明確公共收益獨(dú)立開戶、資金全額入賬、“雙簽”支付等剛性要求，并升級(jí)物業(yè)管理信息化平臺(tái)，新增公共收益公示模塊并接入微信端，業(yè)主指尖輕點(diǎn)就能實(shí)時(shí)查看收支明細(xì)。 
普法宣傳環(huán)節(jié) 市住建局通過(guò)官方微信公眾號(hào)開設(shè)“物業(yè)知識(shí)知多D”專欄，用通俗語(yǔ)言解讀業(yè)主權(quán)利、收益管理等法規(guī)，并梳理法院物業(yè)糾紛調(diào)解等典型案例，通過(guò)官網(wǎng)、新媒體矩陣廣泛傳播，引導(dǎo)物業(yè)公司合規(guī)經(jīng)營(yíng)，提升業(yè)主維權(quán)意識(shí)。 
●市住建局微信公眾號(hào)“物業(yè)知識(shí)知多D”專題普法宣傳 維權(quán)渠道建設(shè) 創(chuàng)新建立“48小時(shí)響應(yīng)—7日辦結(jié)”閉環(huán)機(jī)制，整合12345熱線、手機(jī)APP等渠道，在全市1228個(gè)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)小區(qū)推廣“碼上反映”監(jiān)督二維碼，實(shí)現(xiàn)業(yè)主訴求“一鍵直達(dá)”；同時(shí)通過(guò)“中山住建”公眾號(hào)公開各鎮(zhèn)街主管部門聯(lián)系方式，確保維權(quán)有門、訴求有應(yīng)。 
●市住建局通過(guò)“碼上反映”監(jiān)督二維碼高效處理一起業(yè)主投訴 市住建局在復(fù)函中明確表示，將持續(xù)深化與法院的協(xié)作，共同推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。這種“司法建議—部門響應(yīng)—治理升級(jí)”的聯(lián)動(dòng)模式，正是中山破解物業(yè)治理難題的生動(dòng)實(shí)踐。 作為市人大代表，牛慶利更將司法實(shí)踐與履職盡責(zé)深度融合，把監(jiān)管難題破解延伸到立法、調(diào)研等前端環(huán)節(jié)。今年中山兩會(huì)上，她提出加強(qiáng)物業(yè)糾紛調(diào)解的建議；赴江蘇泰州等地調(diào)研走訪后，市中級(jí)法院民一庭與研究室牽頭組織全市物業(yè)條線法官研討。11月21日，市人大常委會(huì)法工委到市中級(jí)人民法院，就《中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》開展立法調(diào)研，牛慶利在前期調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合審判經(jīng)驗(yàn)就公共收益管理、支出、監(jiān)管等提出完善建議，為地方立法注入司法智慧。 
●9月18日，市人大代表、市中級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)牛慶利調(diào)研中山市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，與市住建局、市司法局就有關(guān)人大建議辦理情況作溝通交流 
●11月12日，市中級(jí)人民法院組織全市物業(yè)條線法官召開會(huì)議，集中研討《中山市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》（征求意見稿），提出完善建議 
●11月13日，市中級(jí)人民法院與市住建局、市司法局、中山市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在中山法院訴訟服務(wù)中心共商物業(yè)糾紛調(diào)解工作 小區(qū)是民生“基本盤”，治理效能關(guān)乎群眾幸福感。下一步，中山法院將以統(tǒng)一物業(yè)糾紛裁判尺度為基礎(chǔ)，深化與住建、司法行政等部門及行業(yè)協(xié)會(huì)的協(xié)作，通過(guò)前端預(yù)防、多元化解、普法賦能等舉措，把物業(yè)糾紛治理做深做實(shí)。同時(shí)依托住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管等制度保障，切實(shí)守護(hù)業(yè)主“錢袋子”，為群眾打造和諧宜居的居住環(huán)境，為法治中山、基層治理現(xiàn)代化注入堅(jiān)實(shí)司法力量。
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